Paty, eine Maisonettewohnung (also eine Wohnung mit zwei Ebenen) hat im Regelfall eine normale Treppe; häufig handelt es sich dabei um eine Wendeltreppe, um Platz zu sparen (dadurch gehen nur ca. 4 qm Wohnfläche verloren, während eine gerade oder U-förmige Treppe doch etwas mehr Platz benötigt, der nicht auf die Wohnfläche anrechenbar ist).
Eine Raumspartreppe ist für eine Maisonettewohnung schon schwierig und wird meist für den Auf- oder Abstieg auf Galerien bzw. Spitzböden oder in Kellerräume, die nicht zur Wohnfläche zählen, verwendet.
Leitern sind für Wohnräume ohnehin Nogo, weil sie bereits baurechtlich nicht zulässig und genehmigungsfähig wären.
Schon aus diesem Grund ist davon auszugehen, dass die allein durch eine Leiter zugängliche obere Ebene ein ausgebauter Spitzboden ist, also reine Nutzfläche und - wie schon gesagt - zum dauerhaften Aufenthalt von Menschen nicht geeignet und zugelassen.
Im Einfamilienhaus mit Sattel- oder Walmdach beispielsweise ist der Spitzboden bekannt als der Teil des ausgebauten Dachs, der durch die Dachluke mit ausziehbarer Treppe vom Obergeschoss (mit Dachschrägen) erreicht wird und im Regelfall allein als Stauraum dient.
Dieselbe Sorte Dachraum gibt es auch in Mehrfamilienhäusern mit schrägen Dachflächen und ausgebautem Dachgeschoss.
Andere Nutzflächen, die gern bei Vermietung oder Verkauf in die "Wohnfläche" einbezogen werden (aber entgegen der bauordnungsrechtlichen Vorschriften des betreffenden Bundeslandes!), sind beispielsweise auch wohnlich ausgebaute Kellerräume, die mittels einer Wendel- oder anderen Treppe mit der EG-Wohnung verbunden sind.
Da wird aus einer EG-Wohnung mit zwei Zimmern, Küche, Bad und Balkon/Terrasse und 60 qm Wohnfläche sehr gern schon einmal eine EG-Maisonette mit drei Ziimmern, Küche, zwei Bädern und Balkon und Terrasse, weil der 25 qm-Raum im UG (Keller, "Gartengeschoss" *hust*), der zwar einen Fußboden- und Wandbelag sowie Strom, Heizung, ein helles Fenster und neben einem kleinen Duschbad auf der Ebene ggf. noch aufgrund einer Ausschachtung in dem Bereich eine kleine vorgelagerte Terrasse hat und deswegen die Wohnfläche mal eben von 60 auf 90 qm im Vermietungs- oder Verkaufsexposé vergrößert, aber unterm Strich dennoch kein Wohnraum ist, da bauordnungsrechtlich nicht für den dauerhaften Aufenthalt von Menschen zugelassen.
Die Bauordnungsvorschriften regeln insofern beispielsweise die Mindestdeckenhöhe (die im UG meist nicht erreicht wird), die Belichtung und Belüftung (Verhältnis von Fensterfläche zur Raumgröße), aber eben auch, ob eine Veränderung von Räumen, die technisch betrachtet ausbaufähig wären, nicht zu einer Überschreitung der zulässigen Geschossflächenzahl im Rahmen des Bebauungsplans führen würden.
Letztlich soll dadurch nicht nur ein ungesundes Wohnen in Dachräumen oder Kellerräumen verhindert werden, sondern auch, dass eine übermäßige Belegung und Nutzung vorhandener Gebäude im Wohnviertel stattfindet.
Ein voll unterkellertes Einfamilienhaus mit einer Grundfläche von beispielsweise 80 qm, das ein nicht ausgebautes Satteldach auf dem EG hat, hat eine Wohnfläche von eben diesen knapp 80 qm (Berechnung nach DIN, also Grundfläche minus 3% Putz) und würde bei einer zulässigen GFZ von 0,2 auf ein Grundstück von 400 qm Größe gebaut werden dürfen.
Wird eine weitere Wohnung im OG ausgebaut (wegen der Dachschrägen mit einer Wohnfläche von geschätzten ca. 55 qm) mit 2 Zimmern, Küche und Bad, ergibt dies zusätzlichen Wohnraum für 2 Personen (gegenüber den ca. 3-4 Personen, die in der alleinigen Wohnung im EG wohnen), so dass dann beispielsweise 6 Personen in dem Haus auf dem 400-qm-Grundstück wohnen könnten.
Und wenn man einen Teil des Kellers zu einer dritten Wohneinheit ausbauen könnte und würde, hätte man beispielsweise weitere 40-50 qm Wohnfläche, so dass sich insgesamt um die 170 qm Wohnfläche ergeben würden, die mit insgesamt ca. 8 Personen belegt werden könnten, und die GFZ für die Grundstücksgröße würde von 0,2 auf fast 0,5 ansteigen.
Während im Baugebiet für reine Wohnfläche in offener Bauweise (= die typische Einfamilienhaussiedlung am Stadtrand oder im Dorf) eine maximale GFZ von 0,2 absolut gängig ist, würde eine GFZ von 0,5 eher für Wohngebiete mit Stadtvillen, also kleinen Mehrfamilienhäusern mit 3-6 Wohnungen auf EG und 2 Obergeschossen, in offener Bauweise gelten.
Gegenüber der klassischen Einfamilienhaussiedlung sind Stadtvillen schon eine Verdichtung und ein spürbarer Nachteil: mehr Menschen, mehr Autos vor der Tür, mehr Straßenverkehr und Fußgänger, mehr Nachbarschaftslärm.
Sry für das lange Off Topic, aber diese Hintergründe sind wichtige Punkte für das Thema, warum wohnlich ausgebaute Flächen nicht automatisch Wohnflächen und damit "zum dauerhaften Aufenthalt für Menschen" zugelassen sein dürfen. Und warum diese Flächen zwar katzentechnisch im Einzelfall interessant, aber vielfach trotzdem nicht sinnvoll sein können. 😉
LG
. Das Problem ist nur das die Wohnung von der Fläche her klein ist; im Mietvertrag stehen 20qm.... jedoch ist die Wohnung im DG sehr gut geschnitten. 2 Zimmer verteilt auf 2 Etagen sozusagen, die 2. Etage erreicht man durch eine Holzleiter.
